作为传统的担保方式，定金在民事法律关系中一直被广泛运用在涉及房产这样的大额资产交易中，定金更是发挥了重要的债权担保作用。

近期，天河法院审结一起特殊的房产交易案，卖方违约导致合同无法继续履行后，买方起诉要求双倍返还定金，却未获得支持，这是什么原因？

一、基本案情

2018年10月，钟某与李某签订《房屋买卖合同》，约定：钟某以成交价320万元购买李某名下的一套房屋；钟某知悉涉案房屋处于抵押状态，李某应在收取定金后向抵押银行还清所欠贷款，涂销抵押。

合同签订后，钟某依约支付定金50万元，但李某未能依约涂销抵押，遂于2019年12月将房屋提前交付给钟某使用，钟某一直占有使用涉案房屋至今。

2020年6月，因涉案房屋被抵押权人查封并进入强制执行拍卖程序，钟某参与竞拍，以2765686元的价格竞得房屋，并支付了全部价款。

钟某以李某违约为由诉至法院，要求双倍返还定金。

二、法官说案

本案争议焦点在于，案涉情形能否适用定金罚则

定金罚则的适用条件有两个：一是当事人一方有迟延履行或者其他违约行为；二是还需有违约行为，致使合同目的不能实现的结果，即合同目的落空，两个条件缺一不可。

*终如何判定？法官为您说法。

综合审判庭 周梦瑶：合同双方以实际行为变更合同从而实现合同目的的，不适用定金罚则。

合同的履行是一个动态的过程，对合同的变更可以通过书面形式，也可以通过实际行为。一旦合同变更，双方的权利义务内容也随之发生变化，需要根据变更后的权利义务内容及履行情况重新审查是否符合定金罚则的适用条件。

本案中，李某未按照《房屋买卖合同》的约定涂销抵押，导致交易标的被查封，钟某购买房屋的目的原本必然落空。但双方没有就此解除合同，而是通过李某提前交付房屋、不交吉拍卖等实际行为，将交易方式变更为钟某通过竞拍取得交易标的。钟某竞拍成功后合同目的得以实现，再以李某之前的违约行为主张双倍赔偿的，不应该支持。

*终法院判令李某向钟某返还定金50万元，驳回钟某的其他诉讼请求。双方当事人均未提出上诉，该判决现已生效。

在房屋买卖交易中，一方发生违约行为致使合同目的落空，违约方提前履行交付房屋的主要合同义务，双方共同为实现合同目的作出积极行为的，应认定双方以实际行为变更了合同内容。

合同变更后，若违约一方没有发生新的违约行为致使合同目的再次落空，守约方不能因变更前的违约行为要求违约方双倍返还定金。

三、相关法条：

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

---------转载自广州市天河区人民法院官网